Bedeutung der Immobilienprüfung
Die Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf ist ein entscheidender Schritt, der nicht unterschätzt werden sollte. Diese sogenannte Due Diligence umfasst eine umfassende Bewertung und Analyse der Liegenschaft, um potenzielle Risiken und den tatsächlichen
Wert der Immobilie zu ermitteln. In Österreich ist dieser Prozess besonders relevant, da
er dazu beiträgt, spätere Überraschungen und unerwartete Kosten zu vermeiden.
Eine seriöse Immobilienbewertung, wie sie von Fachleuten durchgeführt wird, basiert
auf verschiedenen Bewertungsverfahren. Die gängigsten Methoden sind das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren (vgl. Web 89,
Stand: 23.02.2024). Jedes dieser Verfahren hat seine spezifischen Anwendungsgebiete
und berücksichtigt unterschiedliche Faktoren, um den Wert einer Immobilie möglichst
genau zu bestimmen. Während das Ertragswertverfahren hauptsächlich bei vermieteten Objekten zum Einsatz kommt und den Wert aus den Mieteinnahmen ableitet, richtet
sich das Sachwertverfahren auf Objekte ohne Mieterträge und schätzt die Kosten einer
Wiederherstellung (vgl. Web 89, Stand: 23.02.2024). Das Vergleichswertverfahren wiederum vergleicht Transaktionspreise ähnlicher Objekte in der gleichen Region
Zustands- und Qualitätsprüfung
Neben der Bewertung des finanziellen Wertes einer Immobilie ist es ebenso wichtig, den
Zustand und die Qualität des Objekts genau zu untersuchen. Hierbei wird insbesondere
auf die Bausubstanz, den Abnutzungsgrad und die allgemeine Ausstattung geachtet (vgl.
Web 89, Stand: 23.02.2024). Eine gründliche Prüfung kann verdeckte Mängel aufdecken
und somit vor hohen Sanierungskosten schützen (vgl. Web 90, Stand: 23.02.2024). Die
Kosten für ein professionelles Gutachten liegen in der Regel zwischen 500 und 2.000
Euro, können aber je nach Komplexität der Bewertung variieren (vgl. Web 89, Stand:
23.02.2024).
Online-Tools zur Immobilienbewertung bieten oft nur einen ersten Eindruck vom Wert
der Immobilie, da sie die Individualität und das aktuelle Marktgeschehen nur bedingt
berücksichtigen können (vgl. Web 89, Stand: 23.02.2024). Daher ist es ratsam, sich auf
die Expertise von qualifizierten Sachverständigen zu verlassen. Diese können nicht nur
eine fundierte Bewertung des Objekts vornehmen, sondern auch relevante rechtliche
und finanzielle Aspekte beleuchten
Umweltprüfung und Bauinspektion
Die Umweltprüfung ist ein wesentlicher Bestandteil der Immobilien-Due-Diligence, da
sie darauf abzielt, mögliche Umweltrisiken und -kontaminationen aufzudecken, die sich
auf den Wert und die Nutzung der Immobilie auswirken können. Diese Prüfungen sind
von entscheidender Bedeutung, da sie Investoren vor den finanziellen Folgen verborgener Umweltprobleme schützen. Die Umweltprüfung deckt eine Vielzahl von Aspekten
ab, einschließlich Bodenkontamination, Grundwasserverschmutzung und das Vorhandensein von Asbest oder anderen gesundheitsschädlichen Materialien im Gebäude (vgl.
Web 91, Stand: 23.02.2024).
Eine Bauinspektion ist ebenfalls ein kritischer Schritt der Due Diligence, der dazu dient,
den physischen Zustand einer Immobilie zu bewerten. Dabei wird die Struktur des Gebäudes, der Zustand von Dach, Fundament, Heizungs- und Kühlsystemen, elektrischen
Anlagen und Sanitäreinrichtungen genau untersucht. Eine gründliche Bauinspektion
kann versteckte Mängel aufdecken, die erhebliche Kosten für Reparaturen oder Sanierungen nach sich ziehen können.
Risiken und Haftung bei unvollständiger Due Diligence
Die Due Diligence ist ein unverzichtbarer Prozess vor dem Kauf oder Verkauf eines Unternehmens, der dazu dient, Risiken zu identifizieren und zu bewerten. Im Kontext von
Immobilientransaktionen in Österreich spielt die Due Diligence eine ebenso kritische
Rolle, da sie Käufern ermöglicht, ein tiefgreifendes Verständnis über die Beschaffenheit
der Immobilie und eventuell damit verbundene Risiken zu erlangen. Die Due Diligence
umfasst eine systematische Analyse von quantitativen Daten und qualitativen Informationen des Zielobjekts, um ein aussagekräftiges Gesamtbild zu erhalten (vgl. Web 92,
Stand: 23.02.2024).
Der Prozess der Due Diligence wird üblicherweise durch einen Prüfungsvertrag zwischen
dem Berater und dem Auftraggeber formalisiert. Dieser Vertrag ist oft ein zweiseitiger
synallagmatisch Beratungsvertrag, dessen Hauptpflichten auf der Seite des Beraters in
der Prüfung und Berichterstattung liegen, während der Auftraggeber zur Zahlung des
vereinbarten Entgelts verpflichtet ist. Der Due Diligence-Bericht selbst wird rechtlich als
Werkvertrag eingestuft, da er das Ergebnis einer detaillierten Untersuchung und Analyse
darstellt (vgl. Web 92, Stand: 23.02.2024).
Die Haftung des Prüfers im Rahmen der Due Diligence erstreckt sich vor allem auf die
Genauigkeit und Verständlichkeit seiner Berichterstattung. So haftet ein Due DiligencePrüfer für Schäden aus fehlerhaften oder missverständlichen Formulierungen im Bericht, insbesondere wenn diese zu einer falschen Risikoeinschätzung beim Empfänger
führen könnten. Dies bedeutet, dass der Prüfer seine Ausführungen so gestalten muss,
dass sie für den durchschnittlichen Empfänger in der Position des Auftraggebers verständlich sind. Missverständliche oder fehlende Risikohinweise können somit zu einer
Haftung des Prüfers führen (vgl. Web 92, Stand: 23.02.2024).
In Österreich gilt für Wirtschaftsprüfer im Kontext der Due Diligence ein erhöhter Sorgfaltsmaßstab gemäß §1299 ABGB. Dieser erweiterte Sorgfaltsmaßstab beruht auf der
Anerkennung von Wirtschaftsprüfern als Sachverständige, die besondere Schutz-, Fürsorge- und Aufklärungspflichten gegenüber ihren Mandanten haben. Dabei können von
ihnen nur diejenigen Kenntnisse und jener Fleiß verlangt werden, über die ihre Fachgenossen üblicherweise verfügen. Die Auskunfts- und Fürsorgepflichten erstrecken sich
dabei nur so weit, wie für den Prüfer bei gewöhnlichem Lauf der Dinge der Eintritt eines
Schadens aus einem Fehlverhalten vorhersehbar ist (vgl. Web 92, Stand: 23.02.2024).
Diese rechtlichen Rahmenbedingungen unterstreichen die Bedeutung einer sorgfältigen
und umfassenden Due Diligence im Immobilienbereich. Sie dienen nicht nur dem Schutz
der Käufer vor unerwarteten Risiken, sondern legen auch die Verantwortlichkeiten und
Haftungen der an der Prüfung beteiligten Berater fest. Die Einhaltung dieser rechtlichen
Vorgaben ist somit essenziell für eine erfolgreiche und risikoarme Immobilientransaktion in Österreich.
